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近期存量房貸利率調整的論題引發商場熱議。
這始于8月30日彭博的一篇報導。據稱，客戶既能夠與銀行從頭洽談房貸利率，也能夠跨行“轉按揭”，即向其他銀行從頭請求住宅告貸，適用最新的房貸利率。隨后的一篇報導描寫了更具體的細節。
9月初，網絡乃至誤傳招商銀行App在北京開端測驗“存量房貸利率調整”功用。實際上，這項功用針對的是上一年存量房貸利率調整，多家銀行App均有相似功用。
在商場的等候中，下調存量房貸利率卻是個觸及多方利益的復雜問題。
提早還貸，正成為“理財”
人們正經過提早還貸“用腳投票”，以削減利息開銷。
本年6月，國泰君安微觀研討團隊核算了居民早償率方針（CPR），以量化告貸人在規矩期限內提早還款份額。2017年以來，CPR根本在20％左右動搖，2024年2月以來，這一方針加快上行，4月到達37％的前史高位，反映出居民提早還貸顯著增多。
國泰君安指出，2021年曾經，居民提早還貸的主要要素是購房志愿強，二手房在買賣前需求繳清告貸。2022年，央行接連下調5年LPR（告貸商場報價利率），告貸利率降至前史低位，調降存量房貸利率方針沒有呈現，新增個人住宅告貸利率下降引發居民進行告貸置換，消費貸和運營貸等代替性、低本錢告貸簡單取得，導致居民提早還貸。
2021年以來，用消費貸、運營貸違規置換房貸的狀況便時有產生，當年深圳“深房理”炒房事情中運營貸便扮演重要人物。現在，消費貸、運營貸利率更是現已進入“2字頭”。
不過，據國泰君安剖析，最近一輪提早還貸潮的原因與此前不同，主要由“高收益財物荒”驅動?！爱敹躺倨渌沙鲑Y的高收益財物時，居民便有動力將流動性從低收益財物（如存款、股票）抽出，然后裝備到提早還貸?！币簿褪钦f，當一方面商場上短少可出資的高收益財物，另一方面存量房貸利率依然高企，居民乃至將提早還貸視為一種“理財”。
光大證券銀行業首席剖析師王一峰曾在2022年11月發布的研報中測算，存量房貸絕大多數為2014年今后發放。其間，2017年至2021年的利率高位時期，存量房貸余額占比73％左右。其時加點起伏超越50BP的存量房貸占比高達64.4％。
雖然依據2023年8月底的方針，存量房貸利率現已過一輪下調，均勻降幅達75BP。可是增量房貸利率在曩昔一年大幅下調，增、存量房貸利差再度拉大。
2024年5月17日，我國人民銀行宣告調整商業性個人住宅告貸利率方針，撤銷全國層面首套住宅和二套住宅商業性個人住宅告貸利率方針下限，這是“517樓市新政”的核心內容。
現在，除北京、上海、深圳三座一線城市未撤銷房貸利率下限，其他城市首套和二套房貸利率下限均已撤銷。北京2023年年底以來，現已兩次下調房貸利率下限，首套房貸利率下限現已從此前的LPR+55BP下調至LPR-45BP，加點起伏累計下降100BP。5月底，同屬一線城市的廣州宣告撤銷房貸利率下限。此外，2024年2月和7月，央行兩次引導5年期及以上LPR下行累計35BP。
撤銷或大幅下調房貸利率下限、下調5年期及以上LPR，這兩方面要素導致增量房貸利率加快下行。央行數據閃現，2023年二季度，全國新發放房貸加權均勻利率為4.11％，至2024年二季度已降至3.45％。
而據野村我國首席經濟學家陸挺測算，2023年存量房貸利率均勻下調73BP之后，估量現在的存量房貸利率均勻在4.5％左右，與增量房貸利差大概在90BP—130BP。
以北京首套房為例，現在增量房貸利率為3.4％，存量房貸利率高至4.75％，兩者利差達135BP。干流城市首套房利率遍及降至“3字頭”，像廣州這樣一線城市的部分銀行乃至降至3％以下。
增、存量房貸利差與房貸利率定價方法有關。房貸利率的定價方法主要有兩種，一是固定利率方法，二是LPR與加點組成的起浮利率方法。據央行貨幣方針司司長鄒瀾此前發表，99％的房貸定價選用起浮利率機制。