個人房貸縮水4000億，提早還貸停不了？
來歷：我國新聞周刊
近期存量房貸利率調整的論題引發商場熱議。
這始于8月30日彭博的一篇報導。據稱，客戶既能夠與銀行從頭洽談房貸利率，也能夠跨行“轉按揭”，即向其他銀行從頭請求住宅告貸，適用最新的房貸利率。隨后的一篇報導描寫了更具體的細節。
9月初，網絡乃至誤傳招商銀行App在北京開端測驗“存量房貸利率調整”功用。實際上，這項功用針對的是上一年存量房貸利率調整，多家銀行App均有相似功用。
在商場的等候中，下調存量房貸利率卻是個觸及多方利益的復雜問題。
提早還貸，正成為“理財”
人們正經過提早還貸“用腳投票”，以削減利息開銷。
本年6月，國泰君安微觀研討團隊核算了居民早償率方針（CPR），以量化告貸人在規矩期限內提早還款份額。2017年以來，CPR根本在20％左右動搖，2024年2月以來，這一方針加快上行，4月到達37％的前史高位，反映出居民提早還貸顯著增多。
國泰君安指出，2021年曾經，居民提早還貸的主要要素是購房志愿強，二手房在買賣前需求繳清告貸。2022年，央行接連下調5年LPR（告貸商場報價利率），告貸利率降至前史低位，調降存量房貸利率方針沒有呈現，新增個人住宅告貸利率下降引發居民進行告貸置換，消費貸和運營貸等代替性、低本錢告貸簡單取得，導致居民提早還貸。
2021年以來，用消費貸、運營貸違規置換房貸的狀況便時有產生，當年深圳“深房理”炒房事情中運營貸便扮演重要人物?，F在，消費貸、運營貸利率更是現已進入“2字頭”。
不過，據國泰君安剖析，最近一輪提早還貸潮的原因與此前不同，主要由“高收益財物荒”驅動?！爱敹躺倨渌沙鲑Y的高收益財物時，居民便有動力將流動性從低收益財物（如存款、股票）抽出，然后裝備到提早還貸?！币簿褪钦f，當一方面商場上短少可出資的高收益財物，另一方面存量房貸利率依然高企，居民乃至將提早還貸視為一種“理財”。
光大證券銀行業首席剖析師王一峰曾在2022年11月發布的研報中測算，存量房貸絕大多數為2014年今后發放。其間，2017年至2021年的利率高位時期，存量房貸余額占比73％左右。其時加點起伏超越50BP的存量房貸占比高達64.4％。
雖然依據2023年8月底的方針，存量房貸利率現已過一輪下調，均勻降幅達75BP?？墒窃隽糠抠J利率在曩昔一年大幅下調，增、存量房貸利差再度拉大。
2024年5月17日，我國人民銀行宣告調整商業性個人住宅告貸利率方針，撤銷全國層面首套住宅和二套住宅商業性個人住宅告貸利率方針下限，這是“517樓市新政”的核心內容。
現在，除北京、上海、深圳三座一線城市未撤銷房貸利率下限，其他城市首套和二套房貸利率下限均已撤銷。北京2023年年底以來，現已兩次下調房貸利率下限，首套房貸利率下限現已從此前的LPR+55BP下調至LPR-45BP，加點起伏累計下降100BP。5月底，同屬一線城市的廣州宣告撤銷房貸利率下限。此外，2024年2月和7月，央行兩次引導5年期及以上LPR下行累計35BP。
撤銷或大幅下調房貸利率下限、下調5年期及以上LPR，這兩方面要素導致增量房貸利率加快下行。央行數據閃現，2023年二季度，全國新發放房貸加權均勻利率為4.11％，至2024年二季度已降至3.45％。
而據野村我國首席經濟學家陸挺測算，2023年存量房貸利率均勻下調73BP之后，估量現在的存量房貸利率均勻在4.5％左右，與增量房貸利差大概在90BP—130BP。
以北京首套房為例，現在增量房貸利率為3.4％，存量房貸利率高至4.75％，兩者利差達135BP。干流城市首套房利率遍及降至“3字頭”，像廣州這樣一線城市的部分銀行乃至降至3％以下。
增、存量房貸利差與房貸利率定價方法有關。房貸利率的定價方法主要有兩種，一是固定利率方法，二是LPR與加點組成的起浮利率方法。據央行貨幣方針司司長鄒瀾此前發表，99％的房貸定價選用起浮利率機制。
“雖然房貸利率下調，可是存量房貸利率還在高位，起浮利率方法只能比及下一年1月調整，并且只能下調本年內LPR下降的部分，加點部分不能調整，這導致存量房貸高利率的特性十分杰出，加之近期存款利率、理財利率敏捷走低，構成提早還貸的本源?！睆V東省會規院住宅方針研討中心首席研討員李宇嘉告知《我國新聞周刊》。
因而“517樓市新政”后，各座城市加點起伏大幅下調，新舊房貸利差再次走闊。當時狀況與2023年年中較為相似，其時增、存量房貸利差亦到達100BP左右。
2023年8月31日，央行、國家金融監督管理總局聯合發布《關于下降存量首套住宅告貸利率有關事項的告知》（下稱《告知》），清晰契合條件的存量首套房告貸人可與承貸金融機構洽談下降利率。
現在，增、存量房貸利差再次被拉開到100BP左右。李宇嘉以為，近期銀行存款利率下調，以及央行公開商場操作利率相同下調，商業銀行資金端本錢敏捷下降，這為存量房貸利率下調翻開空間。
可是，這一次銀行正在承受更大壓力。
銀行的多重兩難
到本年6月末，全國個人住宅告貸余額為37.79萬億元，同比下降2.1％，較2023年底削減約4100億元。中報數據閃現，2024年上半年，我國銀行、交通銀行、浦發銀行、興業銀行等多家上市銀行個人住宅告貸余額下降，如興業銀行房貸余額下降超100億元。
當時，提早還貸并不簡單。大部分銀行請求提早還貸需求等候一個月，乃至長達三個月。部分中小銀行對提早還貸次數有束縛，更有銀行一年只能請求一次。
銀行期望推遲“提早還貸”，不期望個人住宅告貸這樣的優質財物敏捷丟失，下調存量房貸利率被以為有助于此?？墒?，銀行面對凈息差收窄壓力，存量房貸利率每調整1BP，都意味真金白銀的丟失。銀行也面對兩難。
據我國銀行研討院此前測算，假定存量房貸利率下調50BP，則將導致銀行凈息差下降7BP，經營收入下降3％，凈贏利削減6％。2024年第二季度，商業銀行凈息差為1.54％，同比下降20BP，現已降至有核算以來最低水平。
也就是說，除非存款本錢有平等乃至超量下調，不然銀行，尤其是存量房貸占比較高的銀行，會面對更大的壓力。2024年上半年，多家銀行營收、贏利均呈現負添加，便與凈息差承壓有關。
交通銀行副行長周萬阜表明，2023年存量房貸利率下調，2024年“517新政”和LPR兩次下調等要素對銀行凈息差的影響將在下半年繼續閃現。一起，當時存款定時化、長時間化趨勢沒有得到緩解，必定程度上影響了負債本錢下行起伏?！皬娜陙砜?，咱們的方針是要堅持凈息差根本安穩，并力求邊沿改進，要做到這一點有難度、有應戰。”
簡言之，一方面，像個人住宅告貸這樣優質財物的利率在下降，銀行收益更少；另一方面，人們期望經過定時化、長時間化存款取得更多利息，銀行所付利息更多，一減一增，銀行收入與贏利天然承壓。
“我們都在硬扛?！庇泄煞葜沏y行個人信貸部分人士向記者慨嘆。
壓低存款利率顯然是應對如此壓力的方法之一。也正是在上一年下調存量房貸利率后，調降存款利率、停售大額存單、管理手藝補息等相繼產生。2022年9月以來，六大國有銀行5次調降存款利率，3次產生在2023年8月底下調存量房貸利率的《告知》宣布后。
以工商銀行為例，本年7月25日調整后，現在該行活期存款掛牌利率為0.15％；整存整取定時存款中，1年、3年、5年掛牌利率別離為1.35％、1.75％、1.8％。與2022年9月15日前比較，各存款種類掛牌利率累計下調15BP至100BP不等，其間3年期定時存款掛牌利率從2.75％下降至1.75％，降幅達100BP。
銀行凈息差承壓顯然是當時下調存量房貸利率的重要顧忌。我國人民銀行貨幣方針司司長鄒瀾在9月5日的新聞發布會上坦言，在利率方面，央行繼續推進社會歸納融資本錢穩中有降，一起也要看到，受銀行存款向資管產品分流、銀行凈息差收窄等要素影響，存告貸利率進一步下行還面對必定的束縛。
不過，在提早還貸與凈息差下降導致的利息丟失中，銀行相同面對兩難。
經濟學者任澤平以為，從銀行視點看，銀行現在亟待解決因提早還貸添加導致的利息丟失擴展問題，調降存量房貸利率或是合理解決計劃，贏利變薄好于贏利丟失，合理的調降存量房貸利率計劃有助于銀行留存優質客戶。
上一年下調存量房貸利率確真實必定程度上遏止了提早還貸潮。據央行數據，下調存量房貸利率前，全國房貸提早還款額有所添加，2023年8月，全國個人住宅告貸提早還款額到達4324.5億元。8月31日《告知》出臺后，9月至12月，房貸月均提早還款金額較8月下降10.5％。
可是新一輪調降存量房貸利率能否遏止提早還貸依然存疑。在銀行凈息差現已降至前史最低的狀況下，假如銀行經過壓低存款利率等方法補償存量房貸利率下調的丟失，居民或許因為出資收益率下行反而進步提早還貸志愿。天風證券研報表明，調降存量房貸利率或許無法徹底緩釋“提早還貸”壓力，因為后者的本源在于社會出資回報率下降。
招商銀行2023年年報特別說到：存量房貸利率調整后，新老告貸利差收窄，對提早還款有必定緩釋作用，但因為當時商場出資收益率下行，估計2024年房貸提早還款仍將處于近幾年較高水平。
任澤平以為，下調存量房貸利率會導致銀行利息丟失，銀行尤其是房貸占比高的銀行短少動力。主張對房貸占比較高的銀行予以支撐進步銀行活躍性。如對房貸規劃較大的國有行、股份制銀行給予窗口輔導，鼓舞國有行發揮領頭羊作用。對活躍調降存量房貸利率的銀行，可給予定向降準支撐。真金白銀托底補助，建立結構性貨幣方針東西，因調降存量房貸利率構成的利息丟失，給予銀行等額或部分補助。
調降空間有多大？
跳出銀行的視角，近年已有多位經濟學者承受記者采訪時提議下降存量房貸利率，作為向居民直接發放現金的彌補或代替辦法，以此擴展居民消費。
當時消費正急需提振。國家核算局數據閃現，2024年前七個月，社會消費品零售總額同比添加3.5％，增速環比、同比別離回落0.2個、3.8個百分點?！段覈鴧^域金融運轉陳述（2024）》稱，上一年下調存量房貸利率“對拉動消費添加起到明顯作用”。方針落地后的首個季度，即2023年四季度，全國城鎮居民人均消費開銷到達8679元，同比添加8.4％，增速較上年同期提高12.3個百分點。
央行重慶分行對存量房貸利率調降觸及購房家庭展開的抽樣調查閃現，超三成受訪居民計劃將省下的利息開銷用于添加消費，包含日常消費、旅行、子女教育等。
商場天然等候新一輪調降存量房貸利率能夠到達相同的作用，但在銀行面對兩難的當下，調降空間還有多少？
在《我國區域金融運轉陳述（2024）》中，央行以專題方法回憶了2023年存量房貸利率下調的方針作用，稱方針施行以來，超越 23 萬億元存量房貸利率下調，均勻降幅 0.73個百分點，每年削減告貸人利息開銷約 1700 億元。
上一輪存量房貸利率均勻降幅73個BP，可是僅針對首套房，并且新履行利率在LPR上的加點起伏不得低于原告貸發放時所在城市首套房貸利率下限。正是根據這兩條束縛，天風證券研報以為，2023年8月調降存量房貸利率惠及的廣度和起伏不可謂不大，但還有進一步驟降的空間。
因為原告貸發放時房貸利率下限沒有撤銷或大幅下降，因而關于原告貸發放時利率下限較高的城市，調降起伏會受到影響。如北京首套房貸利率下限長時間堅持在LPR+55BP。
關于新一輪存量房貸利率下調的空間，陸挺以為，央行或將在未來幾個月內引導商業銀行下降存量房貸利率，利率下調起伏有望與2023年底相仿。
任澤平以為，考慮到銀行凈息差現已處于低位，估計本輪下調起伏在60BP—80BP區間。依照他的測算，依照100萬元的30年按揭告貸、等額本息還款核算，預算存量房貸利率下調60BP—80BP可下降告貸人月供約340—450元，節省月供和總還款額7％—9％。
關于調整存量房貸利率的方法，外界尤為重視是否會選用跨行“轉按揭”的方法。上一輪存量房貸利率下調名義上選用的是存量首套房告貸人與承貸金融機構洽談的方法，實際上在《告知》發布后不到一個月，2023年9月25日，各銀行便對判別契合存量首套房貸調整規矩的客戶發動批量主動調整。并對需求進一步判別或處理的，注冊受理客戶請求的線上線下途徑，這也是多家銀行App上線相關功用的原因。
此次風聞呈現的“跨行轉按揭”意味告貸人能夠從頭向其他銀行請求房貸，然后加重銀行間競賽，相似狀況曾在2008年金融危機后呈現。
2008年10月，央行出臺方針，將房貸利率下限由基準利率0.85倍下調至0.7倍。當年四季度，中小銀行活躍為客戶免費處理“轉按揭”等事務，爭奪大型銀行客戶，由此引發股份制銀行、國有大行相繼下調存量房貸利率。
中指研討院商場研討總監陳文靜告知《我國新聞周刊》，鼓舞不同銀行之間“轉按揭”的預期或比較弱。“告貸人與原商業銀行內部置換或原商業銀行直接下調存量房貸利率的方法或許更為適宜，而經過不同銀行之間轉按揭的方法，或構成更大商場競賽，對預期的安穩將構成擾動?！?/p>
新一輪存量房貸利率調降的“靴子”還沒有落地。比較于人們的等候，官方表態相對審慎。在9月5日的新聞發布會上，鄒瀾表明，降準降息等方針調整還需求調查經濟走勢。
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